Loi Duflot

Loi Duflot

La loi de finances pour 2013 met en place, à compter du 1er janvier 2013, un nouveau dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif réalisé dans le secteur intermédiaire.

La ministre du logement a annoncé, pour la fin du 1er semestre 2012, la révision du zonage actuel délimitant les communes éligibles au dispositif (actuellement fixé par référence à celui, datant de 2009, applicable au dispositif Scellier).

Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, dans les zones A et B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu (18 % pour les logements en métropole, 29 % outre-mer) à condition qu'ils s'engagent à le louer nu pendant une durée minimale de 9 ans, sous certaines conditions de loyer, à des personnes qui en font leur résidence principale, et dont les ressources ne peuvent excéder certains plafonds.

Champ d'application

 

Contribuables fiscalement domiciliés en France

Le nouveau dispositif ne concerne (tout comme le Scellier) que les contribuables domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker.

Investissements éligibles

 

Nature des investissements éligibles

Les opérations éligibles au dispositif sont les suivantes (il s'agit en pratique des opérations de même nature que celles qui étaient éligibles au dispositif Scellier) :

l'acquisition du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),

la construction d'un logement à condition qu'il fasse l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016,

l'acquisition du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 d'un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf,

l'acquisition du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 d'un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation lui permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf,

l'acquisition du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI (ces sociétés ouvrant droit à un avantage spécifique), à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de 9 ans pris par la société.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux :

logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, dont le droit de propriété des parts est démembré (sauf exception en cas de décès) ;

aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine ;

et aux logements financés au moyen d'un prêt locatif social.

Nombre d'investissements ouvrant droit à réduction

Au titre d'une même année, un contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'au titre de 2 logements maximum (ce principe concerne l'acquisition en direct ainsi que via une société à l'IR autre qu'une SCPI).

 Note

Le dispositif Duflot est plus souple que le dispositif Scellier en ce qu'il permet l'acquisition de 2 logements par an alors que le nombre de logements acquis était limité à 1 dans le cadre du dispositif Scellier.

Il peut en revanche cumuler, au titre d'une même année, la réduction pour l'acquisition d'un ou 2 logement(s) et pour souscription au capital de SCPI.

Conditions tenant à l'achèvement ou au caractère "neuf"

Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, l'achèvement du logement (acquisition de logement en VEFA ou construction de nouveau logement) ou des travaux (réhabilitation, transformation…) doit intervenir :

dans les 30 mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA),

dans les 30 mois qui suivent la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire,

au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné, pour les logements qui font l'objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation.

Par ailleurs, pour les logements qui ont fait l'objet de travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation avant l'acquisition par le contribuable, la réduction d'impôt ne s'applique que si ces logements n'ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux.

Eco conditionnalité

La réduction d'impôt ne s'applique qu'aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

Pour les investissements réalisés en métropole et dans les DOM, les logements doivent respecter les critères suivants :

les constructions nouvelles (logement acquis neuf ou, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire) doivent :

soit bénéficier du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" ;

soit respecter la réglementation thermique 2012 ;

les logements déjà existants qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation, de rénovation, de transformation en logement (et pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement -hors construction nouvelle-) doivent :

soit bénéficier du label "haute performance énergétique, HPE rénovation 2009" ou "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009",

soit respecter au moins 2 des 4 performances suivantes :

isolation de la toiture (résistance thermique minimale de 4 (m2.K)/W) ou des murs donnant sur l'extérieur (résistance thermique minimale de 3 (m2.K)/W),

fenêtres (coefficient de transmission thermique inférieur ou égal à 1,6 W/(m 2.K)),

système de chauffage (chaudière à combustible fossile à condensation ; pompe à chaleur, autre que air/air, de coefficient de performance (COP) en mode chauffage supérieur ou égal à 3,3 ; chaudière fonctionnant au bois ou autres biomasses, de rendement énergétique supérieur ou égal à 80 % ; poêle à bois, foyer fermé ou insert de cheminée intérieur de rendement énergétique supérieur ou égal à 70 %),

système de production d'eau chaude sanitaire (système de production d'eau chaude sanitaire utilisant l'énergie solaire et doté de capteurs solaires disposant d'une certification CSTBat ou Solar Keymark ou équivalente ; pompe à chaleur dédiée à la production d'eau chaude sanitaire de COP supérieur ou égale à 2,3).

 

Les investissements réalisés dans les COM sont soumis à des règles spécifiques :

aucune condition d'écoconditionnalité ne s'applique à Mayotte,

pour les investissements réalisés à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, les critères de performance énergétique des logements seront fixées par décret et seront applicables à compter de l'entrée en vigueur de ce décret (jusque là, ces logements ne sont soumis à aucune condition d'écoconditionnalité).

Situation géographique

Seuls les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant, sont éligibles à la réduction d'impôt : il s'agit des communes classées dans les zones Abis, A et B1.

Dans les autres zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zone B2), la réduction d'impôt s'applique :

à titre transitoire, sans agrément jusqu'au 30 juin 2013 (c'est-à-dire pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date),

à compter du 1er juillet 2013 (c'est-à-dire pour les logements que le contribuable acquiert à compter du 1er juillet 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date), uniquement dans les communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l'objet, dans des conditions définies par décret, d'un agrément du représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat.

Pourcentage de logement non dans les immeubles collectifs

La loi limite le nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d'impôt au sein d'un même immeuble. Le non-respect de cette obligation sera sanctionné par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements en vue d'un usage locatif ouvrant droit à l'avantage fiscal.

Au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins 5 logements, seuls 80 % maximum des logements seront éligibles à ce dispositif. Un décret devrait fixer ce pourcentage qui est actuellement un maximum proposé par la loi. Le respect de cette limite s'apprécie à la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition du dernier logement acquis.

Cette obligation ne s'applique pas aux immeubles dont l'ensemble des logements est acquis par une "SCPI Duflot".

Notes

- Cette proportion se vérifiera, en pratique, grâce à l'insertion, dans l'acte authentique, d'acquisition d'une mention indiquant que le logement bénéficie de la réduction d'impôt.
- Les personnes qui commercialisent des logements sans respecter cette obligation sont passibles d'une amende égale, au plus, à 18 000 € par logement excédentaire.
- Cette nouvelle condition dont les contours devront être définis par décret, ne s'appliquera qu'aux immeubles faisant l'objet d'un permis de construire accordé à compter de la publication de ce décret.

Conditions de location

Durée et usage

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Locataire

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, avec l'un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'un des associés.

Ses ressources doivent être limitées (cf ci-dessous).

Le logement peut également être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière.

Loyer et ressources du locataire

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit respecter des conditions 

de loyer,

et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail).

Les plafonds de loyer pourraient être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Calcul de la réduction d'impôt

Base de calcul

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné :

un premier plafond s'applique au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,

un second plafond global : pour une même année d'imposition, la base de calcul de la réduction d'impôt est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.

En cas d'acquisition d'un logement dans lequel le contribuable effectue des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation (local transformé en logement) la base de la réduction est augmentée du montant de ces travaux.

Si le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

S'il est la propriété d'une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

18 % pour les investissements réalisés en métropole,

29 % pour les investissements réalisés outre-mer.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années : au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un 9ème de son montant total au titre de chacune de ces années.

Non-cumul

Un contribuable ne pourra, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et :

du dispositif Borloo ancien,

de la réduction d'impôt Jego ou Girardin (entreprise ou particulier),

de la réduction d'impôt Malraux,

Enfin, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt (rénovation, réhabilitation, transformation…) ne pourront pas faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Reprise de l'avantage

La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

la rupture de l'un des engagements conditionnant l'octroi de la réduction d'impôt ;

le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation de titres, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Aucune reprise ne sera effectuée en cas :

d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune,

de licenciement du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune,

ou de décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune. 

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